">
www.88807.com - 澳门新莆京赌场手机版 - 业内资讯
Enterprise News

棚改政策剑指三四线城市房价

一.

国开行回应PSL暂停传闻,

仍严格实行有关棚改政策

25日中午,一则网传信息说,各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。另据媒体报道,国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,此前在分支行可以签订的,现在必须总行审批,但并未暂停所有棚改项目,目前仍在进行中的项目依然继续实行。此外,过去曾经货币安置为主的方式,今年以来多以实物安置为主。

PSL是指政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源,约占棚改货币化资金的80%左右。2014年开始,棚改货币化安置得到大力推广,占比从2014年的9%快速提高到2015年的28%,至2016年达到48.5%,2017年或达到60%。2018年棚改将开工580万套,这一数据虽然较前期有所回落,但仍然是超过市场预期的一阵强心剂。棚改无疑是三四线城市去库存的助推器,PSL的暂停审批几乎意味着棚改货币化被一刀切叫停,市场上恐慌情绪蔓延,A股地产股版块在下午重挫3个点。

晚间,国开行回应此传闻称,今年以来,开发银行严格实行国家有关棚改政策,在国务院相关部委引导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。据国开行数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支撑了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。


二.

棚改仅为三四线回暖的催化剂,

而非决定性因素

棚改由来已久,棚改主要有实物安置和货币安置两种方式,相比于实物安置(拆房子补偿房子),货币化安置的主要运作模式是将拆迁的房子以现金的方式来补偿

对于棚改的作用,我们的观点较市场看法更为沉着。棚改最早可追溯到2004年。2004年年底,李总理调任辽宁省委书记,一年三入莫地棚户区,并将辽宁棚户区改造列为辽宁省一号工程,以莫地棚户区改造为始点,辽宁省集中式的棚户区改造拉开序幕。

“辽宁模式”不能称之为棚改货币化。2014年,国开行棚户区改造专项贷款进入大众视野,进而推动地方政府积极推进棚改货币化工作。

若将棚改货币化看作是三四线城市市场回暖的主因,那么2013年国家棚改专项进来后,市场理应上行。虽然2013年作为起点,货币化比例较低,但是数据显示,2013年、2014年甚至2015年时,货币化安置比例不断提升,市场无明显起色。事实上,三四线城市经历了从2010年下半年至2015年近6年的沉寂期,期间房价犹如一潭死水,未出现任何波澜。

表:棚改的政策演变历程

表:棚改拉动销售测算总表

图:2012~2017年棚改推动情况


因此可以认为棚改货币化不是三四线城市市场回暖最重要原因,理由有以下两点:

01

其一、2015年开始的,我国实施了棚改三年计划,即从2015年至2017年完成棚户区改造1800万套。2017年5月,国务院常务会议要求,针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题,要落实各项支撑政策和地方责任,加大督查力度,管好用好棚改专项资金,完善水电气热路和教育、医疗等配套设施,提高入住率,在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。会议确定,实施2018年至2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。1500万套的棚改总量,每年的棚改量是500至600万套,2018年是580万套(2018年两会也明确提出,启动三年棚改攻坚计划,2018年开工580万套),按照棚改的这个力度推进,未来三年棚改将全部完成,即最迟在2020年,棚改货币化将全部完成,如果棚改货币化是主因,那么棚改结束后,市场将何去何从


02

第二、棚改目前推进的节奏是相对比较快的,棚改也取得了显著成效。棚改越往后越难改通过货币化的方式很难再推进,如果认为三四线城市的这波行情是由棚改货币化引致的,那么这波行情是很难看长的。

但棚改加速三四城市的回暖,对三四线城市房地产市场的回暖具有催化剂的作用。这其中有个先后顺序,市场没有起来时,棚改货币化没有能力从0到1把市场推起来,市场起来后,棚改货币化开始发挥作用,居民获得货币化补偿金后,支付能力有了一定的提升,购房的意愿也将增强。即房价涨了之后,居民才有意向将棚改货币化获得的资金投入房地产领域,房价未涨时,居民的购房意愿不强,货币化的资金更可能用于汽车等的消费上。

简而言之,棚改货币化发挥了催化剂的作用,并非是市场起来的原因,棚改的作用更大程度上是一个阶段性的催化剂的作用,无法长期发挥作用。


三.

三四线回暖为体系性修复

如果说三四线城市的回暖中,棚改货币化发挥的只是阶段性催化剂的作用的话,那么三四线城市回暖的真正原因在哪?

大家首先回顾2009年至2016年三四线的市场表现:2009年至2011年,全国房地产市场全面回暖,三四线城市土地供应大幅提升,土地供应规划建筑面积同比增幅多为100%以上,供应过量。大量供地之后,新区建设需要建设周期,项目配套不完善,需求下降,部分城市出现大量“鬼城”。并且大量房企进入三四线后被套牢,最后使房企和金融机构纷纷逃离三四线。大家称2011年至2016年三四线的衰退为体系性衰退。

在经历过体系性衰退后,本轮三四线市场回暖为体系性修复,主要原因有以下四点:

1

供给真空。2012年之后,土地市场成交情况恶劣,土地价格低,政府无力收储,因此政府开始主动控制土地出让量,因此三四线城市的供给呈较低水平。

2

一二线溢出效应。一二线城市土地供应减少之后,房企开始寻找三四线机会,同时金融机构在一二线调控政策后,也开始寻找三四线机会。尤其是在三四线市场回暖后,开发商、银行、信托、政府等对三四线城市的态度发生扭转,各方都积极投入三四线城市的房地产大军中,对三四线城市房价有拉动作用。

3

供给质量提高。包括项目的质量与项目周边生活配套的质量。得益于品质型规模房企的进入,三四线城市项目的质量较往年有大幅提升。基础设施、商业等生活配套经过5年左右时间的建设,也日趋成熟。因此,无论是房屋的质量,还是房屋配套的质量都在提升。

4

居民支付能力和支付意愿在增强。支付能力具有积累特性,一年胜过一年。当前三四线城市的经济发展较快,即使是一般的打工收入水平也在提升,包括棚改货币化等都在一定程度上提升了购房者的支付能力。饱暖思美好生活,支付能力提高了,居民支付的意愿也在不断增强,当前的三四线城市处于良好的需求氛围下。

各种因素的持续支撑下,三四线城市的回暖具有一定的持续性,可能会超过多数人的一致预期。并且,棚改的暂停也未必能对三四线城市体系性回暖造成较大影响。

图:2009-201805三四线城市土地供应规划建筑面积(万方)情况

图:2017年三四线普通城市GDP及增速情况对比

图:表:2018年三四线城市轨道交通计划城市

———— / END / ————

XML 地图 | Sitemap 地图